Despertando a los Negocios

Qué es y qué géneros de subrogación existen

La subrogación hipotecaria quiere decir que, tanto el deudor como la entidad de un préstamo hipotecario, pueden ser reemplazadas o bien sustituidas por otro deudor o bien otra entidad.

Por lo tanto, la subrogación hipotecaria supone sustituir a una de las partes en una hipoteca, así sea el deudor o bien el acreedor.

La subrogación hipotecaria supone substituir a una de las partes en una hipoteca.

Este término tiene una relación directa con otros aspectos del derecho civil como son: la modificación de las obligaciones, la subrogación del crédito y el pago con subrogación, subrogación usual y legal, entre otros muchos.

En esta ocasión y con la intención de explicar el término con la mayor claridad posible, nos ajustaremos solamente a la subrogación hipotecaria.

Tipos de subrogación hipotecaria

Atendiendo a la precedente definición, podemos toparnos con dos casos distintos y que, por su parte, representan 2 caras de exactamente la misma moneda:

  1. La subrogación hipotecaria reemplazando a la financiera.
  2. La subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario.

Subrogación hipotecaria reemplazando a la entidad financiera

El primer caso que nos podemos localizar en una subrogación hipotecaria es el siguiente: Un banco entrega un préstamo hipotecario a un cliente del servicio, y este (el cliente del servicio), cambia de entidad y traslada el préstamo hipotecario a otro banco. Para resumir, reemplazamos a la entidad.

La regulación de este género de subrogación la podemos hallar en la Ley 2/1994, de treinta de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Tal y como establece la exposición de motivos del convocado orden normativo, exactamente el mismo fue creado para facilitar a los ciudadanos el acceso al beneficio que supone la reducción de los modelos de interés que actúan en el mercado hipotecario.

Pues bien, esta regla regula que los clientes del servicio puedan mudar de banco con el que tienen subscrito un préstamo hipotecario, aprovechándose de esta manera de los beneficios que le puedan ofrecer otras entidades, que ofrecen exactamente el mismo producto bancario a mejores condiciones.

En nuestro Código Civil, en concreto en su articulo mil doscientos once, podemos localizar la regulación de la subrogación:

Lo es cierto que el precepto es deficiente para abordar legislativamente la subrogación como tal, y esta deficiencia es el origen de la preparación de la Ley 2/1994, de treinta de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

La ocassio legis (condiciones que produjeron la ley) del precepto fue una minoración de los modelos de interés del dinero producida en Francia a inicios del siglo XVII. Política económica de la temporada que importó nuestro Código Civil y pervive hasta nuestros días, actualizada por la comentada predisposición normativa.

Prosigamos nuestro análisis del texto normativo recién transcrito (Ley 2/1994, de treinta de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios):

Atendiendo a su contenido, nos hallamos como en su primer artículo establece lo que en sentido literario podemos llamar como una “portabilidad hipotecaria”.

En otras palabras, de exactamente la misma manera que podemos mudar de compañía de telefonía para favorecernos de las bondades de otra, el legislador ha tolerado que los hipotecados puedan hacer lo mismo con sus entidades.

Las entidades financieras a las que se refiere la Ley son: bancos, entidades oficiales de crédito, cajas de ahorro y la Confederación De España de Cajas de Ahorros, las cooperativas de crédito y los establecimientos financieros de crédito.

Debemos destacar que no es preciso que la entidad establezca la posibilidad de amortización adelantada, para los préstamos hipotecarios, en el momento de hacer la subrogación.

En cuanto a los requisitos de la subrogación debemos poner énfasis en los siguientes:

  • No va a ser preciso el permiso de la entidad acreedora para consumarla.
  • Debe establecerse una triangulación entre el deudor y las 2 financieras en la que se demanda cooperación para estimular la subrogación.

El texto se encarga de regular la comisión por amortización anticipada, estableciendo unos criterios para el cálculo y aclarando que se va a hacer sobre el capital pendiente de amortizar.

En cuanto a la escritura de subrogación, solo se va a poder acordar la modificación de las condiciones del género de interés, tanto ordinario como de demora, en un inicio pactado o bien actual como la perturbación del plazo del préstamo, o bien las dos.

El registro. La subrogación no registrada no va a ser válida, y una vez hecha por nota marginal, va a deber expresar lo siguiente:

  • La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
  • Las nuevas condiciones pactadas del género de interés, del plazo, o bien de los dos.
  • La escritura que se anote, su data y el notario que la autorice.
  • La data de presentación de la escritura en el Registro y la de la nota marginal.
  • La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.

Beneficios fiscales. Exención en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales. En un caso así, la escritura de subrogación (en la que documente la subrogación).

Para acabar con este apartado vamos a hacer una colección de sus aspectos esenciales contribuyendo de este modo a su entendimiento.

La subrogación hipotecaria puede suponer un cambio del deudor, o bien del acreedor (banco o bien financiera). En este apartado hemos comentado la substitución del acreedor.

Este género de subrogación hipotecaria se regula en la Ley 2/1994, de treinta de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.El texto se compone de 8 artículos, 4 disposiciones auxiliares, y una predisposición final única.

En su articulado la regla regula: su campo de aplicación, los requisitos de la subrogación, la comisión por amortización adelantada, la escritura pública, el registro, la ejecución, las ventajas fiscales, los honorarios notariales y registrales, la comisión por ampliación del plazo del préstamo. Del texto normativo hemos comentado los aspectos más relevantes.

Subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario

El segundo de los presuntos que observamos en una subrogación hipotecaria es el que sigue: Imaginemos que deseamos adquirir una residencia y tras múltiples meses de busca, por fin, hemos encontrado una que nos agrada. La propiedad esta hipotecada, y nos vamos a hacer cargo de la hipoteca desplazando de exactamente la misma al vendedor originario. Esto es la segunda vertiente de la subrogación hipotecaria.

A continuación, expondremos esta segunda opción de la subrogación hipotecaria: la substitución del deudor. Para tal fin nos serviremos del Decreto de ocho de febrero de mil novecientos cuarenta y seis por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, que en su artículo ciento dieciocho establece lo siguiente:

Si hacemos una lectura detallada del precepto vamos a poder extraer del mismo las próximas notas esenciales:

  • Debe existir permiso de las 3 partes implicadas (vendedor, comprador y acreedor hipotecario).
  • El deudor primitivo de la obligación deja de serlo. Queda desvinculado de la responsabilidad hipotecaria y esto se llama asunción liberatoria de la deuda.
  • El comprador del bien hipotecado pasa a ser el nuevo deudor hipotecario. Judicialmente tiene exactamente el mismo vínculo que el deudor primigenio.

Pues bien, trascendiendo de lo teorético y entrando en los aspectos prácticos, es recomendable que aclaremos que este género de subrogaciones son propias de la compra y venta de recursos inmuebles.

Si prestamos atención al ejemplo que se ha empleado al comienzo, comprobaremos como, una residencia hipotecada se puede vender con perfección si el futuro comprador se encarga de la hipoteca. Debemos matizar un aspecto económico esencial. Y es que, quizás, el importe del préstamo hipotecario que grava el inmueble no cubre el valor total de mercado de la propiedad, y por el que ha sido vendida.

En los casos precedentes, el vendedor aparte de la asunción de la hipoteca va a deber abonar al vendedor lo que resta hasta llegar al precio acordado por la compra y venta. Aprovechamos para aclarar que una cosa es el coste de la compra y venta y otra diferente el capital (más intereses) pendiente de abonar por el préstamo hipotecario.

Sobra decir que, el estudio del préstamo hipotecario al que nos marchamos a subscribir ha de ser efectuado y aprobado por nuestra parte.

Atender a las condiciones de la hipoteca y de la entidad acreedora son deberes de obligado cumplimiento por la parte del futuro comprador y deudor hipotecario. Como cautela demandaremos al vendedor la copia simple del préstamo hipotecario para hacer el convocado análisis. Y desde entonces, asistiremos al banco para contrastar de primera mano que la subrogación va a ser aceptada por este para no llevarnos sorpresas.

En lo que respecta a la entidad de finanzas debemos agregar que su participación es meramente económica, y no interviene en la transmisión de la propiedad. Deseamos decir con esto que, no va a poder pronunciarse para permitir o bien prohibir la compra y venta. Más bien, su intervención va a ser para estudiar la solvencia del nuevo deudor hipotecario y manifestarse sobre la subrogación: rechazándola, admitiéndola o bien adoptando una actitud de inactividad.

La entidad puede ser requerida, mas no obligada, por el nuevo dueño deudor para novar (alterar) las condiciones de la hipoteca. Cuestión que va a quedar a la libre elección de la entidad si quiere o bien no, progresar o bien empeorar las condiciones pactadas por el deudor primigenio.

Subrogación hipotecaria y cláusula suelo

La subrogación hipotecaria no está libre de riesgos, pese a que existen múltiples, trataremos uno tan conocido como perjudicial: la cláusula suelo.

Este es un vicio que puede traer la hipoteca a la que nos subroguemos y debemos tratarlo con el mayor de los cuidados. Hemos de estar atentos si no deseamos que esta “nosología hipotecaria” se cronifique y tengamos un orificio en nuestra economía sin ni tan siquiera darnos cuenta.

La solución va a depender de lo asesorado que estemos en el tema. Lo aconsejable sería, antes de subrogarnos, negociar con la entidad la exclusión de esta cláusula. En caso contrario, si no actuamos con la debida antelación, deberemos asistir a la vía judicial, ya subscritos a la hipoteca, obviamente.

Son múltiples las sentencias y reglas que fuerzan a la entidad a informar al nuevo deudor hipotecario de la existencia de la cláusula suelo con la intención de que se ajuste a los presentes controles de trasparencia. Recordemos que la afamada cláusula suelo, por extraño que nos parezca, no es ilegal, lo ilegal es no informar al usuario de su existencia.

Lo precedente es una obligación de las entidades tanto para las subrogaciones efectuadas con personas físicas (2 particulares que decidan efectuar una subrogación hipotecaria) como las llevadas a cabo por los promotores (personas jurídicas).

Conclusión

Para terminar vamos a hacer una síntesis del texto estructurada en 3 apartados:

La subrogación hipotecaria consiste en reemplazar o bien sustituir, de un préstamo hipotecario, tanto al deudor como al acreedor, conforme sea el caso.

Si la substitución trata de intercambiar a un banco por otro, se regulará por la Ley 2/1994, de treinta de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

También va a poder practicarse la sustitución del deudor hipotecario por otro deudor del préstamo. En un caso así el reemplazado va a deber actuar con la debida prudencia. Los peligros a los que se exponen pasan por no conocer las condiciones bancarias y incluso de esta forma subscribirse al préstamo. O bien, aceptar una cláusula bancaria exagerada integrada entre el resto de las estipulaciones, y que deberá quitar acudiendo a la vía judicial con todo cuanto esto implica.

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