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El Supremo Establece En qué momento Se Aplica A Las Hipotecas

Testera del Tribunal Supremo

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictaminado por unanimidad que no puede existir una hipoteca si la ejecución de la garantía (la residencia) resulta ilusoria exageradamente dificultosa”. Para evitar una nulidad del contrato que exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales (como devolver toda la deuda a deber), el Alto Tribunal ha optado por sustituir la cláusula abusiva de vencimiento adelantado por la nueva ley hipotecaria Esta norma establece el impago de, mínimo, doce meses de cuotas para que la banca ejecute la hipoteca y también empiece el desahucio.

La nueva ley hipotecaria establece sustituir las cláusulas de vencimiento adelantado por la cláusula que apunta que para comenzar la ejecución hipotecaria el consumidor ha debido impagar, por lo menos, doce mensualidades el tres por cien del volumen del préstamo a lo largo de la primera mitad de vida , pasado dicho plazo, quince mensualidades el 7 por ciento del importe del préstamo. Además de esto, tiene efectos retroactivos, con lo que será válido para aquellos préstamos anteriores a la entrada en vigor que contengan la cláusula de vencimiento adelantado.

Con todo, el Supremo establece en qué momento aplicar el vencimiento aplicado en las hipotecas:

– Archivar de forma automática y sin más ni más trámite los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados con anterioridad al quince de mayo de 2013, data de entrada en vigot de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar a los deudores hipotecarios.

– Archivar los procedimientos siguientes a la reforma hipotecaria de dos mil trece, pero sólo caso de que el impago sea inferior a 12 cuotas 15 cuotas, dependiendo de que, en el momento de declarar el vencimiento adelantado, el préstamo se encontrase en la primera segunda mitad de su duración.

– El fichero de estos procedimientos no va a impedir que el banco comience una nueva ejecución hipotecaria, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo veinticuatro de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que son los siguientes:

El impago de 12 mensualidades, cantidad equivalente a 12 mensualidades, a lo largo de la primera mitad de duración del préstamo.

El impago de 15 mensualidades, cantidad equivalente a quince mensualidades, durante la segunda mitad de duración del préstamo.

Para finalizar, esta resolución del Supremo no afecta a aquellos hipotecados que han sido ya desahuciados y no tienen casa pues el fallo es firme y se entiende que es cosa juzgada.

Esta sentencia del Pleno aplica los criterios facilitaros por el Tribunal de Justicia de la UE , que admite que la cláusula desmesurada se sustituya por la reforma hipotecaria de 2013. Mas el Supremo ha considerado más lógico tomar en consideración la nueva Ley Hipotecaria de marzo de 2019.

Carmen Giménez, letrada titular de G&G Abogados , recalca que el Supremo acoge la doctrina del TJUE que establece la posibilidad de integración de una cláusula abusiva, cuando su nulidad determine que el contrato no puede sobrevivir sin dicha cláusula. No obstante, en este caso, el banco podrá instar ejecución hipotecaria basándose en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (la nueva Ley hipotecaria), por ser una norma imperativa de obligado cumplimiento.

¿Qué es la cláusula de vencimiento adelantado?

Es aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que deja al prestamista (así sea particular, banco entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda préstamo, con anterioridad al plazo acordado para su devolución, en el momento en que el deudor infringe su obligación de pago de una parte del capital de los intereses del préstamo.

Es la única cláusula contenida en el contrato de hipoteca, que deja, frente al impago de una parte de la deuda, interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria.

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