Despertando a los Negocios

El Préstamo Hipotecario

Definición

El préstamo hipotecario es el producto que le permite contar con de la cantidad precisa para adquirir rehabilitar una vivienda o bien otro inmueble.

Como ya afirmamos, las entidades de crédito exigen una garantía antes de otorgar un préstamo. En el caso de los hipotecarios, el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la financiera en caso de impago. Aparte de esta garantía hipotecaria ofrece, como en un préstamo personal, su garantía personal.

Características

La garantía real del bien hipotecado dota de mayor seguridad a la operación, lo que supone menos riesgo para la entidad financiera. Por este motivo, y por las elevadas cantidades que se piden para comprarse una casa, los plazos para su devolución son más largos y los modelos de interés, inferiores a los de los préstamos personales. Ambos elementos caracterizan sobre todo a los préstamos hipotecarios.

Un préstamo hipotecario debe ir asociado a una libreta cuenta bancaria operativa a nombre de los prestatarios. Esto es, tendrá que tener abierta una cuenta a la vista en la que se abonará el importe del préstamo y se va a cobrar el pago de las cuotas mensuales.

Debido a la larga duración y también importe económico del préstamo, la contratación de una hipoteca es una de las operaciones financieras más importantes para una familia individuo.

Modalidades de préstamos hipotecarios

El tipo de interés es el coste que las entidades cobran por prestar su dinero. Los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios a un género de interés fijo, variable mixto.

Tipo de interés fijo: El tipo de interés y en consecuencia la cuota mensual a pagar permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. La ventaja de esta modalidad es que va a conocer de antemano cuánto deberá abonar cada mes, sin preocuparse por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, en el momento de la contratación se suele establecer un tipo superior que para las hipotecas de tipo variable. Los plazos de amortización tolerados también son más cortos; se suele fijar un máximo de 20 años.

Tipo de interés variable: El tipo de interés variable se examina anual semestralmente (en ocasiones trimestralmente) y se ajusta a las condiciones de mercado en ese instante, conforme con algún índice de referencia, como el Euribor (por servirnos de un ejemplo, euribor + 2,1). La ventaja de esta modalidad es que en el instante de contratación el tipo de interés inicial acostumbra a ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y se suele ofrecer la opción de plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y treinta años aun más. Con un tipo de interés variable, uno corre el peligro de tener que pagar una cuota mayor si los intereses suben, si bien puede beneficiarse si bajan.

Existen diferentes instrumentos financieros que dejan cubrir el riesgo de subidas de tipos. Esto significa que, si los modelos suben, la entidad pagará al usuario la diferencia entre lo que tenga que pagar y una cuota mensual determinada. No obstante, estos productos tienen sus riesgos: si los tipos bajan será el usuario quien deba abonar al banco, y en ocasiones estos importes pueden llegar a ser muy elevados.

Género de interés mixto: En este caso, se cobra un interés fijo durante un período inicial (suele ser de entre tres y 5 años) que entonces pasa a ser un tipo variable. Podría subir bajar la cuota a pagar dependiendo de la evolución del género de interés de la referencia utilizada.

Ciertos tipos de interés de referencia oficiales para préstamos hipotecarios:

El Euribor es la referencia interbancaria a un año”, un tipo publicado por la Federación Bancaria Europea. Es una media de los modelos ofertados por una muestra de bancos europeos para las operaciones entre entidades de depósitos en euros a plazo de un año. Es la referencia más empleada.

El Mibor, es el tipo interbancario a un año”, y sólo es un índice oficial para los préstamos hipotecarios precedentes al 1 de enero de 2000. Es la media de tipos del mercado de depósitos interbancarios de Madrid. La evolución de esta clase es casi idéntica que la del euribor.

El IRPH entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades) es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por bancos y cajas durante un determinado período de tiempo. Este índice fue introducido en el mes de abril de 2012, fecha en que desaparecen las 2 referencias anteriores: IRPH bancos y IRPH cajas.

El IRS (Interest Rate Swap), permuta financiera. Es un índice a 5 años, en lugar de 1 año como el Euribor. Este nuevo tipo de referencia fue introducido en 2012, por ser, en teoría, más estable que el Euribor, resultando en menos oscilaciones en las cuotas.

Hay que rememorar que el tipo de interés variable va a depender no sólo del tipo de referencia, sino más bien del tipo de referencia + el diferencial (por servirnos de un ejemplo, Euribor + dos con uno por ciento ). Es la suma del género de referencia más el porcentaje adicional lo que determina que una oferta sea mejor que otra.

En abril de 2012 desaparecieron como géneros de referencia el IRPH bancos, el IRPH cajas, el indicador CECA y el TAR, si bien el Banco de España seguió publicando el valor de los índices hasta abril de dos mil trece.

Requisitos

Generalmente, los bancos solo concedan préstamos hipotecarios por un monto equivalente al ochenta por ciento del valor de tasación, como máximo.

Los bancos acostumbran a entregar préstamos hipotecarios por un importe máximo equivalente al 80 por ciento del valor de tasación de la vivienda, siempre y cuando la cuota a pagar no exceda el límite de endeudamiento del treinta-35 por ciento de los ingresos netos mensuales.

Mas hay otros factores que consideran importantes para determinar su capacidad de pago, con lo que le va a hacer un estudio de aptitud y le demandarán una serie de documentos que pueden incluirse:

DNI / Pasaporte / Tarjeta de vivienda (NIE)

Su última declaración de la Renta

Sus últimas dos nóminas si trabaja por cuenta extraña

Copia del contrato de trabajo

La última declaración de Impuesto sobre el Valor Añadido si trabaja por cuenta propia

Un informe de tasación de la vivienda

Comprobación registral (nota simple)

Relación de su patrimonio en el instante de pedir el préstamo (otros inmuebles en propiedad, coches, inversiones, cuentas corrientes, etc)

Además, en caso de tener préstamos en otras entidades le pedirán autorización para preguntar en la CIRBE el importe de sus deudas pendientes y van a mirar en la base de datos de la RAI ASNEF para averiguar si ha tenido algún impago.

La cuota mensual

La cuota mensual a abonar está compuesta por la una parte del dinero prestado que está devolviendo (capital amortizado) ese mes, más los gastos de intereses. Depende de:

El importe del capital prestado

El tipo de interés

La modalidad de cálculo

Generalmente se calcula la cuota usando la modalidad de sistema de amortización incesante, también conocido como sistema francés. Significa que la cuota total a pagar (capital amortizado + intereses) será siempre y en todo momento igual durante la vida del préstamo (salvo cuando se hace la revisión por subidas bajadas de tipos de interés en las hipotecas de tipo variable), pero los porcentajes de capital amortizado y también intereses varían.

El interés se calcula aplicando el género de interés sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Por tanto, en las primeras cuotas usted va a estar pagando intereses sobre el total de la deuda. Estos intereses compondrán la mayoría de la cuota total y sólo va a estar amortizando (pagando la deuda) una pequeña cantidad del capital pendiente. Mas con cada cuota el capital pendiente se reduce un poquito con lo que el mes siguiente estará pagando un poquito menos en término de intereses. Como la cuota total es exactamente la misma, quiere decir que va a estar amortizando mayor cantidad con cada cuota. Y de este modo sucesivamente.

Gastos asociados

Los gastos relacionados con la compra de la vivienda y formalización del préstamo hipotecario suponen alrededor del diez por ciento del importe financiado, y siempre corren al cargo del comprador.

Al coste de venta de la casa hay que incorporar una serie de gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario, que siempre y en toda circunstancia corren al cargo del comprador, y gastos de compra y venta.

Tasación

Notarías

Gestores

Impuestos sobre la constitución de la hipoteca

Seguro de daños.

El seguro de protección de pagos y el seguro multirriesgo del hogar son opcionales. Sin embargo, la entidad podría poner la contratación de uno los dos como condición para negociar una mejora del tipo de interés.

Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del diez por ciento del importe financiado. O sea, para una hipoteca de doscientos € desembolsará unos veinte.000 € en gastos no recuperables (aparte de la entrada).

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