Despertando a los Negocios

Comprar bienes raíces en México

san miguel

Para los extranjeros, comprar bienes raíces en México puede parecer un sueño imposible. Parece que “todo el mundo sabe” que a los extranjeros no se les permite comprar propiedades en México. “Todo el mundo sabe” que si lo haces, es probable que el gobierno te lo quite.

“Todos” están equivocados.

Esta idea tenía alguna base en la verdad en el pasado. Después de la Revolución, la Constitución de 1917 prohibió a los extranjeros poseer bienes raíces en México. Eventualmente, se idearon formas de eludir la ley, incluyendo el “fideicomiso bancario” que muchos de los primeros expatriados usaban para comprar una casa en San Miguel de Allende.

En 1994, durante la administración de Salinas de Gortari, la constitución mexicana fue cambiada. La ley ahora permite a los extranjeros comprar propiedades en México a su propio nombre y con sus propias escrituras. Para los expatriados, la propiedad directa de bienes raíces en México volvió a estar sobre la mesa.

Pero los mitos sobre la compra de bienes raíces en México persisten y son muchos:

Los extranjeros nunca pueden tener un título claro de sus bienes raíces en México.
Pueden quitarte tus tierras.
Usted tiene que firmar un contrato de arrendamiento de 99 años pero en realidad no es dueño de su propiedad.
Tienes que tener un banco que tenga la tierra en fideicomiso para ti.
No puedes dejárselo a tus herederos.
Si usted muere en México, su propiedad será entregada a la Universidad de Guanajuato!

En San Miguel de Allende, ninguno de estos mitos de comprar bienes raíces en México es cierto.

Entonces, ¿cuál es la verdad? ¿Quién puede y quién no puede comprar una propiedad mexicana y cómo lo hace?

Básicamente, hay cuatro tipos de bienes raíces en México:

Zona Federal Marítima Terrestre
Zona Restringida
Tierras ejidales
Zona sin restricciones

La Zona Federal


Esta es una tierra que no puede ser propiedad de nadie, ni mexicano ni extranjero. Incluye todo el terreno frente al mar desde la línea de marea alta media (el punto donde la marea alta golpea la arena o las rocas promediadas en un año) hasta los 20 metros (aproximadamente 60 pies) de la playa. Esta tierra pertenece al gobierno federal y al pueblo de México y nunca podrá ser vendida.

El acceso a esta franja de tierra de la Zona Federal tampoco puede ser cortado por nadie, ni siquiera por aquellos resorts o propietarios que poseen la propiedad frente al mar inmediatamente por encima de la Zona Federal, ya que podrían querer cerrarla para su uso privado. Así que eres libre de ir a caminar por la playa en cualquier parte de México!

La Zona Restringida


La Zona Restringida abarca todas las propiedades frente al mar en México. Cualquier cosa desde los 20 metros del límite de la Zona Federal hacia el interior hasta 50 kilómetros (aproximadamente 30 millas) está restringida. La Zona también cubre toda la tierra a menos de 100 kilómetros (aproximadamente 60 millas) de una frontera internacional. Dentro de esta zona, los nacionales mexicanos pueden comprar propiedades mexicanas en forma directa, pero los extranjeros no pueden hacerlo. Las leyes contra los extranjeros que poseen tierras en esta zona proporcionan la semilla de la verdad que alimenta los mitos sobre la compra de bienes raíces en México.

Los cambios recientes en la ley han creado una forma para que los extranjeros “compren” este bien inmueble mexicano. Hacen esto con un instrumento legal llamado fideicomiso o fideicomiso bancario. Con un fideicomiso, los extranjeros que tienen propiedades en la Zona Restringida tienen el poder y el derecho de alquilarlas, arrendarlas o subdividirlas, construirlas o mejorarlas, transferir su propiedad a otro (es decir, venderlas) y cederlas a sus hijos u otros herederos. El título real recae en el banco, pero prácticamente hablando, el propietario tiene todos los derechos de propiedad.

Si buscas casas en venta, no te dejes sorprender. Mejor visita los sitios confiables como Lamudi.

Tierras ejidales


Los ejidos son tierras comunales. La idea surgió de la Revolución y fue instituida por el gobierno del presidente Lázaro Cárdenas en 1934 como parte de importantes programas de reforma agraria. Básicamente, era una forma de que los campesinos mexicanos, los ejidatarios, finalmente tuvieran derechos sobre la tierra que trabajaban en lugar de ser siervos o arrendatarios. La administración de las tierras ejidales está a cargo de la comunidad.

Otras leyes de Salinas en 1991 cambiaron las leyes concernientes a los ejidos. Ahora es posible que se conviertan en propiedad privada, que luego puede ser objeto de venta como cualquier otra propiedad.

Sin embargo, la conversión de tierras ejidales a propiedad privada es un proceso muy largo y complicado que involucra la voluntad de la comunidad, disputas fronterizas, conflictos familiares y litigios pendientes. Todos los ejidatarios deben estar de acuerdo en reclasificar la tierra. No es raro que los ejidatarios o desarrolladores ofrezcan esta tierra mexicana a la venta con la promesa de que la “privatización” está en proceso y que un título claro estará disponible en cuestión de meses o años. A veces incluso sucede. Frecuentemente no lo hace. Algunos extranjeros han “comprado” tierras ex-ejidos sólo para descubrir meses o años más tarde que no tenían ningún título sobre sus tierras, y ningún derecho legal sobre ellas.

En pocas palabras: No compre tierras ejidales a menos que y hasta que tenga prueba definitiva de que han sido convertidas en propiedad privada con un título claro que pueda ser legalmente transferido a usted.

Zona sin restricciones


Sabemos lo que son la Zona Federal, la Zona Restringida y las tierras ejidales. La Zona Sin Restricciones es todo lo demás. Todo México que se encuentra a más de 50 kilómetros de la playa o 100 kilómetros de la frontera está “abierto a la compra”. Cualquier persona, mexicana o extranjera, puede comprar tierras en México en la Zona Sin Restricción y ser propietaria de ellas, exactamente como lo haría en Estados Unidos, Canadá o en la mayoría de los demás países. Este es el bien inmueble más fácil de comprar en México.

Una típica y estrecha calle colonial en San Miguel de Allende
Afortunadamente, todos los bienes raíces en San Miguel de Allende están dentro de la Zona Libre. (Nota: Hay algunas tierras ejidales en las afueras del pueblo. Algunos extranjeros han comprado tierras y construido casas allí. Personalmente, no creo que sea una buena idea.)

Cuando usted compra una casa en San Miguel de Allende, obtiene una escritura pública. Este es el título de su propiedad que está registrado con el gobierno. Usted es entonces un propietario legal en México con todos los derechos vinculados a esa condición. Puedes venderlo, alquilarlo, añadirle, derribarlo, transmitirlo, hacer lo que quieras con él, tal y como lo harías en casa. (Nota: hay restricciones sobre lo que se puede hacer con una casa dentro del área de referencia nacional registrada de San Miguel en el centro. Allí, necesitarás un permiso del INAH -Instituto Nacional de Historia y Antropología- si quieres pintar tu puerta.)

Ciertamente, hay desafíos para comprar bienes raíces en México. Las leyes son diferentes a las que uno está acostumbrado y, como todo en México, las reglas están abiertas a la interpretación. Es imperativo que consulte a un profesional de bienes raíces o a un abogado para que le ayude a navegar por los bancos de compra de bienes raíces mexicanos.

Pero comprar una casa en San Miguel de Allende no sólo es legalmente posible, es una forma alegre de echar raíces en su nueva ciudad natal. Elegir su casa perfecta en San Miguel, amueblarla y decorarla, plantar un jardín, llenarla con su nueva vida -haciéndola suya- es un paso importante para hacer de San Miguel de Allende su hogar.

Su propio pedacito de cielo, su bien inmueble en México, está definitivamente a su alcance.