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Cómo encontrar buenas tasas hipotecarias durante la volatilidad

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A medida que la economía entró en caída libre por el coronavirus, el riesgo para los prestamistas solo aumentó, y ese riesgo se aplica necesariamente a los préstamos hipotecarios.
La Reserva Federal bajó sus tasas a cero en respuesta a la crisis y comenzó a comprar bonos respaldados por hipotecas. Eso aumentó artificialmente la demanda de los inversores, pero a diferentes niveles todos los días, lo que se suma a la volatilidad de las tasas.
Muchos prestatarios tienden a refinanciar con su banco local, donde tienen otras cuentas, o con el mismo prestamista varias veces porque las conocen. Este puede no ser el momento para eso.

Las tasas hipotecarias suben a la montaña rusa a medida que más prestatarios piden tolerancia
A medida que los inversores y los mercados financieros luchan por encontrar su equilibrio durante la pandemia de coronavirus, los efectos están afectando a los consumidores donde viven: las tasas hipotecarias. Las tasas no solo están cambiando vertiginosamente día a día, sino que varían de un prestamista a otro de forma más dramática.
En las últimas cuatro semanas, la tasa promedio en el fijo de 30 años se elevó por encima del 4%, cayó al 3.25% y luego se disparó hacia arriba y hacia atrás de nuevo varias veces. En tiempos normales, las tasas de interés no hacen eso.

Entonces, ¿qué está pasando?
Primero, en su respuesta a la pérdida masiva de empleos y permisos, el Congreso aprobó un paquete de ayuda que incluye un rescate para los prestatarios hipotecarios, usando la indulgencia. Los prestatarios con hipotecas respaldadas por el gobierno pueden decirles a sus prestamistas que tienen dificultades financieras y que se les permita retrasar los pagos mensuales hasta por un año. Todavía tienen que pagar eso más adelante o mediante un plan de modificación de hipoteca. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, ya se han otorgado alrededor de 2 millones de paciencia en apenas unas pocas semanas. Aquí está el problema:

“Los inversores hipotecarios tienen garantizado el reembolso oportuno por parte de los administradores hipotecarios y las agencias de vivienda, pero el volumen de paciencia podría significar que no hay suficiente efectivo para las garantías normales”, dijo Matthew Graham, director de operaciones de Mortgage News Daily. “El resultado es una reducción drástica de la demanda entre los inversores hasta que tengan una mejor idea de las consecuencias. Menor demanda = tasas más altas”.
Luego está la Reserva Federal. El banco central no solo bajó sus tasas a cero en respuesta a la crisis, sino que también comenzó a comprar bonos respaldados por hipotecas. Eso aumentó artificialmente la demanda de los inversores, pero a diferentes niveles todos los días, lo que se suma a la volatilidad de las tasas. También causó una avalancha masiva de los consumidores para refinanciar.

“Primero comenzó con la oferta y la demanda”, dijo Jay Tuli, presidente de Leader Bank, el segundo prestamista bancario más grande del estado de Massachusetts. “Cuando la Fed hizo su sorpresiva caída, no creo que ningún prestamista pueda manejar la cantidad de volumen que ingresa, por lo que muchos prestamistas tuvieron que aumentar las tasas para disminuir el volumen o simplemente dejar de aceptar solicitudes. Fue un movimiento drástico”.

Sin embargo, a medida que la economía entró en caída libre, el riesgo para los prestamistas solo aumentó, y ese riesgo se aplica necesariamente a los préstamos hipotecarios.
“Una de las grandes cosas que estamos tratando de resolver, y creo que esta es la razón por la cual las tasas están por todas partes es esta”, dijo Tuli. “Si antes de la corona, de cada 10 aplicaciones que tomamos, nueve cerraron, para que pueda cubrir sus tasas de interés. Ahora, de cada 10 aplicaciones, ¿cuántas cierran? No sabemos. Las personas están perdiendo sus trabajos en tiempo real o no quieren dejar al tasador en su casa “.
Los prestamistas no tienen forma de saber cuántas de sus solicitudes de préstamos llegarán a su cierre porque todo el proceso se ha visto afectado por el distanciamiento social. Mientras que algunos estados permiten cierres virtuales, otros, como Massachusetts, no lo hacen. Los consumidores también son más asustadizos al permitir que los tasadores ingresen a sus hogares.

Los prestamistas están evitando esto, eximiendo algunas evaluaciones en algunos casos e incluso haciendo los documentos finales de cierre en las entradas de los capós de los automóviles separados. Pero no es fácil, especialmente si un prestatario está obteniendo un préstamo jumbo más costoso o haciendo un refinanciamiento en efectivo.
Y como las tasas varían mucho día a día y de prestamista a prestamista, los consumidores se ven atrapados tratando de jugar un juego que nunca antes se había jugado.
“Básicamente dije que no no hay forma de que alguien pueda brindarle una orientación precisa en este momento”, dijo Brent Borcherding, corredor y copropietario de Associated Mortgage en Portland, Oregon. Como ejemplo, ejecutó un escenario básico de una hipoteca fija a 30 años con un pago inicial del 20%.
“Estoy mirando a un prestamista sin puntos en 3.25%, pero la mitad del paquete se acerca a 3.625% y 3.75%. Eso es un gran diferencia en mi mundo “, dijo.
La asignación de fondos atribuye eso a varios factores: los costos de los prestamistas para cubrir sus préstamos contra los cambios en las tasas, así como los problemas de volumen. Algunos prestamistas están cerca de su capacidad, por lo que no están realmente impulsados ​​a tasas más bajas. Es posible que algunos prestamistas no tengan personal dispuesto a trabajar a tiempo completo porque están en casa cuidando a los niños.
Para los consumidores que buscan comprar una casa o, más probablemente, refinanciar, recomienda salir de sus zonas de confort. Muchos prestatarios tienden a refinanciar con su banco local, donde tienen otras cuentas, o con el mismo prestamista varias veces porque las conocen. Este puede no ser el momento para eso.
“Como un verdadero agente hipotecario , generalmente somos líderes en precios. En los últimos meses ha habido momentos que no han sido el caso “, dijo. “Creo que todos deberían ser sabios para buscar”.

Borcherding no es fanático de buscar en línea. Recomienda que los consumidores hablen con amigos que hayan tenido buenas experiencias recientemente con ciertos prestamistas y hayan obtenido tasas más favorables, incluso si es un problema.
“Para la mayoría de todos, todo lo que tienen ahora es tiempo libre”, dijo. “Realmente no importa qué tan rápido vaya o no vaya”.